운영 비용과 임대차 계약 – 비용 절감을 극대화할 절호의 기회 (1부)
글: 다리우스 그린
임대료와 임대인의 양보 조건 때문에 임대 계약 협상에서 방심하지 마십시오.
제 말이 귀에 들어왔나요? 좋습니다. 그렇다면 임대료 협상이나 집주인의 양보 조건이 임대 계약에서 분명 중요한 요소라는 점은 이미 알고 계실 겁니다. 하지만 임차인과 역량 부족인 중개인이 흔히 저지르는 실수는 바로 이러한 조건에만 지나치게 집중하다가, 다른 임대 계약 조항들을 사실상 무시해 버리는 것입니다. 만약 이러한 조항들을 효과적으로 협상하지 못한다면, 임대 기간 동안 임차인에게 수만에서 수십만, 심지어 그 이상의 비용이 발생하게 될 것입니다.
많은 중개업자들이 간과하기 쉬운 핵심 조항이자, 임대인들이 종종 이를 추가 수익원으로 삼는 데 성공하는 부분이 바로운영비의 정의와 처리 방식입니다. 협상이 제대로 이루어지지 않을 경우, 임대차 계약서의 이 조항은 임대인의 수익을 늘리는 동시에 임차인을 서서히 파탄으로 몰아넣을 수 있습니다. 이러한 이유로, 운영비 산정 및 정의와 관련된 조항은 임대료나 혜택 조건 다음으로, 적극적으로 협상해야 할 가장 중요한 비용 절감 조항입니다.
이번 2부작 시리즈에서는 기준연도(Base Year) 사무실 임대차 계약에 중점을 두고 설명하겠지만, 그 내용은 사무실 NNN 임대차 계약은 물론 일부 산업용 NNN 임대차 계약에도 상당 부분 적용될 수 있습니다. 본 글은 모든 내용을 망라하거나 포괄적으로 다루려는 의도가 아니며, 귀하의 구체적인 상황에 대한 법률 자문이나 부동산 자문으로 의존해서는 안 됩니다. 언제나 그렇듯이, 어떤 형태의 임대차 계약 체결 절차를 진행하기 전에, 검증된 '임차인 전담' 중개업체 소속의 '임차인 전담' 중개인과 경험 많은 부동산 변호사를 부동산 팀의 일원으로 참여시키실 것을 권장합니다. 이번 글은 평소보다 기술적인 내용이 많으며, 운영비 정의부터 시작하니 마음의 준비를 단단히 하시고... 시작해 봅시다!
운영 비용의 정의
이제 막상 실행에 옮겨야 할 단계입니다. 임대인이 운영 비용을 산정할 때, 임대차 계약서의 이 조항은 산정 대상에 포함되는 항목과 제외되는 항목을 명확히 규정하며, 분쟁이 발생할 경우 이를 근거로 삼게 됩니다. 따라서 이 조항은 철저하고 간결하며 명확하게 작성되어야 합니다.
운영 비용에는 무엇을 포함하고 무엇을 제외해야 할까요?
이 주제만으로도 여러 편의 블로그 글을 채울 수 있을 만큼 방대하지만, 이 글의 목적은 그중에서도 특히 중요한 몇 가지를 짚어보고, 임대차 계약서의 이러한 조항과 관련하여 법적·시장적 관점에서 적절한 조건을 협상할 수 있도록 유능한 중개인과 부동산 전문 변호사를 선임하는 것이 얼마나 중요한지 여러분께 알리는 데 있습니다. 따라서 이 목록은 모든 내용을 망라한 것이 아니라, 단순히 더 중요한 항목 몇 가지를 강조하기 위한 것입니다. 또한, 어떤 지역에서는 허용되는 운영 비용으로 간주되는 항목이 다른 지역에서는 그렇지 않을 수 있다는 점도 유념해 주시기 바랍니다. 예를 들어, 피닉스에서는 눈과 얼음 제거 비용이 허용되는 운영 비용으로 인정되지 않는 반면, 시카고에서는 확실히 허용되는 비용입니다.
일반적으로 운영비 정의에는 사무실 건물 운영 비용과 적절히 연관된 항목들이 포함되어야 하며, 여기에는 부동산세, 공과금, 보험료, 관리비, 유지보수비, 건물·시설물 및 부지 수리비 등이 포함될 수 있습니다. 다음은 임대차 계약서상 운영비 정의에서 제외되어야 할 몇 가지 예시입니다(전체적인 개요에 대해서는 임차인 중개인과 상담하시기 바랍니다):
- 임차인은건물이나 부동산에 대한 자본적 개량, 자본적 지출, 자본적 수리 및 구조적 변경에 드는비용을 제외해야 합니다.이러한 수리, 개량, 지출 또는 구조적 변경이 건물의 원래 상태였으며 모기지 대출에 포함된 것으로가정할 때, 해당 자본적 개량으로 인한 이익은 임대차 계약 만료 후에도 임대인에게 계속해서 돌아갈 것이며, 임차인은 (일반적으로) 해당 부동산에 대한 지분권을 갖지 않습니다. 이 제외 조항에 대해 일반적으로 인정되는 몇 가지 예외 사항과 유의사항이 있으나, 여기서는 자세히 다루지 않을 것이며, 임차인 중개인이 이에 대해 상세히 안내해 드릴 수 있습니다.
- 부동산 및 자본 설비에 대한 감가상각비 –일반적인 상황에서, 임대인이 이러한 항목을 운영 비용으로 임차인에게 전가할 경우 이는 부당한 이익 창출원이 됩니다. 왜냐하면 임대인은 이러한 비용을 과세 대상 비용으로 매년 감가상각해야 하며, 이러한 비용은 이미 임대인이 징수한 임대료로 충당되어야 하기 때문입니다.
- 기업 간접비/임원 보수 –임대인이 직접 부동산의 감독 및 관리를 수행하는 경우 발생하는 모호한 부분들 때문에 이를명확히 정의하기가 까다로울 수 있습니다. 이는 막대한, 때로는 부당한 수익원이 될 수 있습니다. 핵심은 건물이나 프로젝트의 운영과 관련된 비용이 아닌, 임대인의 사업 운영과 관련된 비용을 제외하는 데 중점을 두는 것입니다. 또한 관리 비용을 제한하는 조항을 포함하는 것이 바람직합니다.
- 프로젝트, 건물 또는 부지에 대한 광고/홍보 비용 –앞서 언급한 제외 항목과 마찬가지로, 이는 건물운영비용이 아니라 임대인이 수익을 창출하기 위해 지출하는 비용입니다.
- 임대 중개 수수료 및 관련 비용 –이는 임대인으로서 사업을 영위하는 데 드는 비용이며, 운영비로 임차인에게 전가되어서는 안 됩니다. 원칙적으로 이러한 비용은 이미 임대료 산정 시 반영되어야 하므로, 이를 별도로 청구하는 것은 이중 청구나 다름없습니다.
상업용 임대차 계약서에서 운영비가 어떻게 정의되는지 조금 더 이해하셨으니, 이번 시리즈의 2부 에서는 다양한 유형의 운영비 임대 구조에 대해 살펴보겠습니다. 계속 지켜봐 주세요!