運営費と賃貸契約――節約効果を最大化する絶好の機会（前編）
著者：ダリウス・グリーン
賃貸契約の交渉において、賃料や家主からの譲歩に油断してはいけません。
皆さんの注意を引けましたか？ よし。では、賃料や家主からの譲歩条件について交渉することが、あらゆる賃貸契約において明らかに重要な要素であることはご存知でしょう。しかし、賃借人や能力不足の仲介業者が犯しがちなよくある過ちは、こうした条件に過度に注力し、他の契約条項を事実上無視してしまうことです。これらの条項について効果的に交渉できなければ、契約期間を通じて賃借人に数十万、あるいは数百万円、さらにはそれ以上の損失をもたらすことになるのです。
多くの仲介業者が軽視しがちであり、家主がしばしば追加の収益源へと変えることに成功してしまう重要な条項が、運営費の定義と取り扱いに関する規定です。交渉が不十分だと、賃貸借契約のこの部分によって家主の利益が増大する一方で、賃借人は徐々に経営を圧迫されることになります。そのため、運営費の算定方法や定義に関する条項は、賃料や優遇措置に次いで、積極的に交渉すべき最も重要なコスト削減条項なのです。
この2回にわたるシリーズでは、主に「ベースイヤー型オフィス賃貸借契約」に焦点を当てますが、その多くは「オフィスNNN賃貸借契約」や、一部の「工業用NNN賃貸借契約」にも当てはまります。本稿は網羅的または包括的なものではなく、特定の状況における法的助言や不動産に関する助言として依拠すべきものではありません。 いつものことですが、いかなる種類の賃貸借契約に至るプロセスに着手する前に、不動産チームの一員として、「テナント専門」の会社から厳選された「テナント専門」の仲介業者と、経験豊富な不動産弁護士を起用することをお勧めします。本稿は私の通常の記事よりも専門的な内容となっており、運営費の定義から始まりますので、覚悟を決めて…さあ、始めましょう！
営業費用の定義
ここが肝心な部分です。家主が運営費を算出する際、賃貸借契約書のこの条項が、算定対象となる項目と対象外となる項目を規定し、紛争が生じた場合にはこの条項が根拠となります。したがって、この条項は網羅的かつ簡潔で、明確な内容でなければなりません。
営業費用には何を計上し、何を除外すべきか？
このトピックだけでも、複数のブログ記事にできるほど広範な内容ですが、本稿の目的は、その中でも特に重要な点をいくつか取り上げ、賃貸借契約におけるこれらの条項について、法的に適切かつ市場相場に沿った条件を交渉するために、優秀な不動産仲介業者や不動産専門の弁護士を雇うことの重要性を皆様に認識していただくことにあります。したがって、このリストは網羅的なものではありませんが、より重要な項目をいくつか紹介するものです。 また、ある地域では運営経費として認められる項目でも、別の地域では認められない場合がある点にもご留意ください。例えば、フェニックスでは雪や氷の除去は運営経費として認められませんが、シカゴでは間違いなく認められます。
一般的に、運営費の定義には、オフィスビルの運営コストに適切に関連する項目を含めるべきです。これには、固定資産税、光熱費、保険料、管理費、建物の維持管理費、修繕費などが含まれます。以下は、賃貸借契約における運営費の定義から除外すべき項目の例です（詳細については、テナント担当の仲介業者にご相談ください）：
- 賃借人は、建物または物件に対して行われた資本的改良、資本的支出、資本的修繕、および構造上の変更にかかる費用を除外する必要があります。これらの修繕、改良、支出、または構造上の変更が建物に当初から存在し、かつ抵当権の対象となっている場合、それらの資本的改良による利益は、賃貸借契約の満了後もはるかに長く家主の利益となり、賃借人は（一般的に）当該物件に対する持分権を有しません。 この除外規定には、一般的に認められているいくつかの例外や注意点がありますが、ここでは詳しく触れません。詳細については、テナント担当のブローカーがご説明いたします。
- 不動産および資本設備の減価償却費および償却費 –一般的なケースでは、家主がこれらの費用を運営費として賃借人に転嫁した場合、それは不当な利益源となる。なぜなら、家主はこれらの費用を課税対象経費として毎年減価償却すべきであり、また、これらの費用は家主が徴収する家賃によってすでに賄われているはずだからである。
- 法人経費／役員報酬 –物件の監督・管理を自ら行う家主の場合、グレーゾーンが生じやすいため、これを適切に定義するのは難しい場合があります。こうした経費は、巨額かつ時に不当な利益源となり得るからです。重要なのは、建物やプロジェクトの運営に関連する経費ではなく、家主の事業運営に関連する経費を除外することに重点を置くことです。また、管理経費を制限する文言を盛り込むことも推奨されます。
- プロジェクト、建物、または敷地に関する広告・宣伝費 –上記の除外事項と同様、これは家主が収益を得るために負担する費用であり、建物の運営費用ではありません。
- 賃貸仲介手数料および関連費用 –これらは家主として事業を行う上でのコストであり、運営費として賃借人に転嫁すべきではありません。本来、これらはすでに家賃に織り込まれているべきものであり、二重請求となるからです。
商業用賃貸借契約における運営費の定義について、ある程度ご理解いただけたところで、 シリーズ第2回 では、運営費リース契約のさまざまな形態について見ていきます。お楽しみに！