營運支出與您的租約——最大化節省成本的黃金機會（上篇）
作者：達里厄斯·格林
在租賃談判中，切勿因租金水準和房東提供的優惠而掉以輕心。
我成功引起您的注意了嗎？很好。那麼您應該知道，協商租金和房東提供的優惠條件，無疑是任何租約中的重要環節；但租戶和能力不足的仲介常犯的一個錯誤，就是過度關注這些條款，卻幾乎忽略了其他租約條款——若未能有效協商這些條款，最終將在租約期間讓租戶損失數萬甚至數十萬，甚或更多。
許多仲介往往輕忽一項關鍵條款，而房東卻經常成功將其轉化為額外的獲利來源，那就是營運費用的定義與處理方式。若協商不當，租約中的這部分條款可能會讓房東財源滾滾，同時卻讓租戶在漫長歲月中逐漸陷入困境。正因如此，除了租金或優惠條件外，關於營運費用計算與定義的條款，正是您應積極爭取的首要省錢條款。
在這篇分為兩部分的系列文章中，我們將針對「基準年辦公室租約」進行情境分析，但其中許多內容同樣適用於辦公室 NNN 租約，甚至部分工業 NNN 租約。本文並非旨在詳盡或全面闡述相關議題，亦不應作為針對您具體情況的法律建議或房地產建議予以依賴。 一如既往，我建議您在展開任何形式的租賃交易流程之前，先將經審核的「僅代表租戶」仲介（來自「僅代表租戶」的仲介公司）以及經驗豐富的房地產律師納入您的房地產團隊。本文的技術性較我平時撰寫的內容更為深入，且將從定義營運費用開始，請繫好安全帶……我們開始吧！
營業費用定義
這正是關鍵所在。當房東計算營運費用時，租約中的這部分條款將決定哪些項目可納入計算、哪些不可納入，且一旦發生爭議，此處條款將成為裁決依據。相關條款應詳盡、簡潔且清晰。
營運費用應包含哪些項目，又應排除哪些項目？
光是這個主題，就足以寫成好幾篇部落格文章；本文的目的在於重點列舉其中幾項關鍵要點，並提醒您聘請優秀的房仲及房地產律師的重要性，以便在租約涉及這些條款時，協助協商符合法律規定且符合市場行情的條款。因此，這份清單並非旨在面面俱到，僅是重點列出其中幾項較為重要的項目。 請務必留意，某些項目在某個地區可能被視為可接受的營運開支，但在另一地區則未必如此。例如，在鳳凰城，除雪與除冰費用不被視為可接受的營運開支，但在芝加哥則絕對是。
一般而言，營運費用的定義應包含與辦公大樓營運成本相關的各項支出；這可能包括房地產稅、水電費、保險費、管理費、大樓、專案及場地的維護與修繕費用。以下列舉幾項應從租約中的營運費用定義中排除的項目（如需完整概述，請諮詢您的租戶經紀人）：
- 租戶應將對建築物或物業進行的資本性改良、資本性支出、資本性維修及結構變更的費用排除在外。假設這些維修、改良、支出或結構變更屬於建築物的原始構成且已納入抵押貸款，則該等資本性改良所帶來的效益將使房東在租約屆滿後仍持續受益，且租戶（通常）對該物業並無權益。 針對此項排除條款，雖有若干普遍接受的常見例外與注意事項，但本文將不作深入探討；您的租戶經紀人可為您詳細說明。
- 物業及資本設備的折舊與攤銷費用——在一般情況下，若房東將這些項目轉嫁給租戶作為營運費用，將構成不合理的利潤來源，因為房東本應將這些成本作為應稅費用每年進行折舊，且這些成本理應已包含在房東收取的租金中。
- 企業管理費用／高管薪資——這部分的界定可能較為棘手，因為當房東親自負責物業的監督與管理時，往往會產生一些灰色地帶——這可能成為一項龐大且有時不合理的利潤來源。關鍵在於著重排除與房東自身業務營運相關的費用，而非與大樓或專案營運相關的費用。建議在條款中加入限制管理費用的相關條文。
- 與該項目、建築物或物業相關的廣告／宣傳費用——與上述排除條款類似，此為房東為吸引收入而產生的成本，而非營運建築物的成本。
- 租賃佣金及相關費用——這是房東經營業務的必要成本，顯然不應作為營運費用轉嫁給租戶。原則上，這部分費用理應已包含在租金中，若再向租戶收取，便屬雙重收費。
既然您已經對商業租約中營運費用的定義有了更深入的了解，在 本系列的第 2 部分 中，我們將探討各種營運成本租賃結構的類型。敬請期待！