임대차 계약을 갱신하시나요? 꼭 알아두어야 할 3가지 사항

글: 라이언 스틸

임대차 계약 갱신은 단순한 형식적인 절차가 아니며, 그렇게 취급되어서는 안 됩니다. 임차인들은 이 중요한 비즈니스 기회를 소홀히 여기곤 하며, 현재의 시장 상황을 활용하거나 기존 임대 조건을 개선할 기회를 놓치는 경우가 빈번합니다. 임차인 전용 자문가를 선임하는 것은 기업이 부동산 비용과 관련하여 잠재적인 수익 기회를 놓치지 않도록 보장하는 훌륭한 방법입니다.

많은 임대인 측이 임차인들에게 임대차 계약 갱신이 단지 형식적인 절차에 불과하다고 말하는 데는 이유가 있습니다. 바로 임차인을 이용하기가 더 쉽기 때문입니다. 대부분의 갱신 협상에서 기존 임차인은 유치해야 할 고객이 아니라, 어쩔 수 없이 협상 테이블에 앉은 상대방처럼 취급받습니다. 임차인이 현재 임대차 계약 만료를 앞두고 기존 건물에 계속 머물기를 원할 경우, 모든 임차인이 반드시 염두에 두어야 할 세 가지 사항이 있습니다:

1번:

임차인 전용 자문가를 고용하면 집주인이 임차인을 바라보는 시각이 달라진다.

임차인들이 집주인에게 계약 갱신을 원한다고 반복해서 이야기하면, 즉시 “묶여 있는” 임차인으로 간주되어 모든 협상력을 잃게 됩니다. 하지만 임차인 전문 자문가가 개입하면 협상 구도가 즉시 균형을 찾게 됩니다. 집주인은 이제 임차인이 다른 곳으로 이사할 가능성을 고려하고 있다는 사실을 알게 되며, 이는 협상력을 본래 있어야 할 곳, 즉 임차인인 여러분에게로 되돌려주는 데 도움이 됩니다. 또한, 집주인이 갇힌 세입자에게 한두 건의 유사한 임대 계약서를 보여주며 그 조건이 “시장 가격”이라고 주장하며 재계약을 유도하는 경우가 매우 흔합니다. 바로 옆 회사가 불리한 조건으로 계약을 맺었다고 해서, 그 뒤를 잇는 세입자들도 반드시 그렇게 해야 하는 것은 아닙니다. 상세한 부동산 전략을 갖춘 유능한 세입자 자문가는 재계약을 앞둔 세입자가 이러한 상황을 피할 수 있도록 도울 수 있습니다.

2번:

집주인들은 부동산에 정통한 경우가 많지만, 세입자들은 대개 그렇지 않다.

임차인이 직접 계약 갱신을 협상하려 하는 것은 집주인에게 있어 가장 이상적인 상황입니다. 사실 집주인들은 임차인과 계약을 갱신하는 것을 무척 좋아합니다. 이는 손쉽게 수익을 올릴 수 있는 방법이기 때문입니다. 집주인이 기존 세입자와 재계약을 체결하면 비용을 대폭 절감할 수 있습니다. 마케팅 비용, 신규 세입자 입주를 위한 시설 개선 비용, 공실 비용, 법률 검토 비용 등 이 복잡한 과정과 관련된 다양한 항목을 절약할 수 있기 때문입니다. 세입자 전문 자문가를 활용하면 이러한 정보를 협상 카드로 삼아 가능한 한 최상의 계약 조건을 확보하는 데 도움이 됩니다. 여기에는 숨겨진 비용이나 귀사에 불필요하게 전가되는 책임의 변화 등을 주의 깊게 살펴보는 것도 포함됩니다.

3번:

신뢰할 수 있는 세입자 전문 중개인을 고용한다고 해서 귀사에 추가 비용이 발생하지는 않습니다.

많은 임차인들이 임차인 전용 중개인을 고용하면 비용이 증가할 것이라는 잘못된 생각을 하고 있습니다. 이는 사실과 전혀 다릅니다. 대부분의 경우, 특히 기관 투자자 소유의 임대인의 경우, 부동산 중개 수수료는 해당 부동산의 운영 예산에 이미 반영되어 있으므로 거래의 경제적 조건에 영향을 미치지 않습니다. 임차인 중개인을 이용함으로써, 공간 사용자는 본래 임대인 측 중개인에게 지불되었을 “시장 수수료”를 직접 부담하게 되는 것뿐입니다.

계약 갱신은 임대인에게 새로운 수입원이므로, 신규 계약과 동등한 중요성을 부여해야 합니다. 많은 임대인들은 자신의 이익을 극대화하기 위해 계약 갱신의 중요성을 과소평가하려 할 것입니다. 마찬가지로 임차인 역시 자신의 이익을 극대화하기 위해 노력해야 합니다. 이는 기업 대차대조표상 가장 큰 비중을 차지하면서도(가장 유연성이 낮은) 항목 중 하나이므로, 임차인은 이용 가능한 모든 자원과 전략을 동원해야 합니다. 임차인 전담 자문가를 고용하고 사업을 보호하십시오(네, 갱신 시에도 마찬가지입니다).