임차인이 임대차 계약을 갱신할 때 가장 흔히 저지르는 실수 5가지
글: 다리우스 그린
솔직히 말해서, 우리 중 그 누구도 어떤 주제에 대해 모든 것을 다 알 수는 없습니다. 전문가들조차도 말이죠. 인생은 배움의 여정입니다. 인생의 아름다운 점 중 하나는 우리가 모든 교훈을 ‘고통의 학교’에서만 배워야 하는 것은 아니라는 사실입니다. 저는 다른 사람의 실수에서 배우는 것을 좋아합니다. 그래야 제가 똑같은 실수를 반복하지 않으니까요. 그런 마음으로, 앞으로 임대차 계약 갱신을 앞두고 계신 분들께 제가 드리는 조언을 전해드립니다. 다음은 임차인이 임대차 계약을 갱신할 때 흔히 저지르는 5가지 실수입니다:
(중요도나 빈도에 따른 순서는 없습니다)
1. 절차를 너무 늦게 시작함
협상 과정에서 시간은 임차인에게 친구가 될 수도, 적이 될 수도 있습니다. 임대차 계약 갱신 시, 임차인이 시장 내 다른 대안을 모색하는 절차를 너무 늦게 시작하면, 임대인은 임차인이 계약 만료 전까지 이사할 시간이 충분하지 않을 것임을 알고 있기 때문에 임차인이 협상 우위를 점할 기회가 급격히 줄어들게 됩니다. 이는 결국 임차인이 이사를 가게 되더라도, 막대한 잔류료를 지불하거나, 자신이 떠날 것임을 알고 있는 마지못해 동의하는 임대인과 단기 연장을 협상해야만 한다는 것을 의미합니다(즉,행운을 빕니다).
일반적인 원칙은 다음과 같습니다. 임차인의 점유 면적이 넓을수록 절차를 더 일찍 시작해야 합니다(경우에 따라 계약 만료 2~3년 전, 혹은 그보다 더 일찍 시작해야 할 수도 있습니다). 일반적으로 유능한 임차인 중개인은 비록 이사가 목표가 아니더라도, 마치 임차인이 이사할 것처럼 절차를 진행합니다. 즉, 임대차 계약 만료 최소 6~9개월 전에는 임대인과의 계약 조건을 거의 완전히 협상하거나, 최소한 이전 대안을 마련해 두어야 합니다. 이를 통해 임대차 협상, 시공 도면 작성, 허가 취득, 임차인 시설 공사, 입주 준비에 필요한 시간을 확보할 수 있습니다. 절차를 조기에 시작하면 예상치 못한 상황이나 협상이 길어지는 여지를 남겨둘 수 있으며, 이는 임차인이 원하는 목표를 달성하는 데 때때로 필수적입니다.
임차인은 담당 중개인의 도움을 받아, 목표 시장이나 하위 시장에서 공간에 대한 수요가 약화되고 있다는 징후가 있는지 여부를 검토해야 하며, 만약 그렇다면 임차인에 대한 시장 내 양보 조건이 늘어나고 있다는 증거가 있는지 확인해야 합니다. 이 두 질문 중 하나 또는 둘 모두에 대한 답이 ‘예’라면, 이제 전략적 계획 수립과 시장 대응 절차를 시작할 시점일 가능성이 높습니다.
2. 시장에 참여하지 않음
임차인이 시장이나 부동산 전반에 대해 잘 알고 있거나, 사업 영역의 일부로 상업용 부동산 업무를 간접적으로 다루고 있다 하더라도(예를 들어 법률 사무소의 경우), 아무런 정보나 배경 지식 없이 협상에 임하는 것은 결코 좋은 생각이 아닙니다.
임대인들은 임차인들이 평균적으로 70%의 확률로 계약을 갱신한다는 사실을 잘 알고 있습니다. 또한 임대인들은 갱신 계약이 일반적으로 자신들에게 더 많은 수익을 가져다준다는 점도 이해하고 있습니다. 이는 임대인 측에서 별도의 투자가 크게 필요하지 않을 뿐만 아니라, 임대료로 인한 현금 흐름이 장기간 중단되는 일도 없기 때문입니다(갱신 계약의 경제적 이점에 대한 자세한 내용은 아래 4번 항목 참조). 임차인이 단순히 “시장 가격”이 아닌 진정으로 공정한 조건을 얻고 자신의 협상력을 제대로 이해하려면, 시장에 적극적으로 참여해야 하며, 집주인에게 자신이 해당 갱신 계약의 경제적 이점을 잘 파악하고 있으며, 집주인의 건물에 계속 거주할 경우 상호 이익이 되는 합의를 원한다는 점을 분명히 해야 합니다. 집주인이 손실을 우려하는 심리가 만들어내는 이러한 협상력은, 양측 모두에게 공정한 합의를 이끌어내기 위한 올바른 마음가짐으로 협상 테이블에 앉게 할 것입니다.
“스스로를 변호하는 사람은바보 같은 의뢰인을 둔 셈이다.”
– 에이브러햄 링컨
3. 임차인 중개인을 이용하지 않는 경우
평범한 임차인 중개인조차도 일반 임차인보다 시장에 대해 더 잘 알고 있으며, 중개 수수료 이상의 가치를 임차인에게 제공할 수 있습니다. 그런데 왜 임차인들은 중개인을 이용하지 않을까요? 그 이유는 무수히 많겠지만, 제가 가장 자주 듣는 것은 ‘지나치게 비싸게 느껴진다는 점’입니다. 제가 ‘지나치게 비싸게 느껴진다는 점’이라고 표현한 이유는, 임차인 중개인을 이용하지 않으면 비용을 절약할 수 있다는 생각 자체가 착각이기 때문입니다.
임대인은 부동산 관리업체와 중개업자에게 지급하는 모든 수수료를 임대료에 반영하여 책정하며, 이러한 비용을 지불하는 데 아무런 문제가 없습니다. 왜냐하면 이는 실제로 건물의 장기적인 자본 가치를 높여주기 때문인데, 임대인의 이익은 연간 현금 흐름이 아니라 바로 이 자본 가치에서 비롯되기 때문입니다. 임차인이 중개인을 이용하지 않더라도, 해당 수수료나 그 대부분은 사라지지 않고 여전히 내부 및제3자기관에 지급되며, 임차인이 실제로 절약하는 금액은 임차인 중개인을 통해 절약할 수 있었던 금액에 비하면 전무하거나 미미한 수준에 불과합니다.
한 걸음 물러서서 다른 관점에서 이 문제를 냉정하게 생각해 봅시다. 임대인은 부동산으로 수익을 창출하는 사업을 영위하고 있으며, 계약 갱신 협상 시 대리인을 고용하는 비용을 지불합니다. 반면 대부분의 임차인은 부동산 사업을 하는 것이 아닙니다.
임차인은 임대인이 계약 갱신 시 대리인을 필요로 하는 것보다더절실히 대리인이 필요합니다.
임차인이 임대인과 좋은 관계를 유지하고 있다 하더라도, 임대인의 신의성실 의무는 파트너 및/또는 투자자에게 있습니다. 친절하게 대하고 훌륭한 고객 서비스를 제공하는 것은 임대인의 업무이지만, 단순히 임차인의 ‘친구’나 ‘고객’이라는 이유만으로 갱신 시 진정한 혜택을 제공해 주지는 않을 것입니다. 법률 사무소나 회계 법인도 때때로 이러한 잘못된 사고방식에 빠지기 쉬우며, 일부 임대인은 이러한 전술을 이용해 충성심을 유발하고, 임차인 중개인을 거래에서 배제함으로써 임차인인 “친구”나 고객에 대해 더 유리한 협상 위치를 확보하려 한다고 생각합니다. 또한 이는 임차인이 현재 입주 중인 건물이 자신에게 가장 적합하지 않다는 사실을 잠재적으로 알아차리지 못하게 할 수도 있습니다.
진정한 협상력은 임차인이 진정한 ‘시장 가격’을 파악하는 데 항상 도움이 됩니다. 단순히 공백 상태에서 협상을 진행하거나, 발표된 시장 데이터에만 의존해 시장 가격을 결정하면서 무료 임대 기간을 얻거나 소폭의 임대료 인상 또는 인하를 협상했다는 사실 자체는 아닙니다.
4. 갱신권을 불필요하게 행사하는 경우
임대차 계약서의 일반적인 갱신권 조항은 갱신 옵션을 행사할 당시의 “시장 임대료”의 95%를 갱신 임대료로 규정하고 있습니다. 꽤 괜찮게 들리죠? 아닙니다! 간단히 말해, 앞서 언급한 실수 #2에서 암시했듯이, 갱신 시에는 임차인 개보수 비용이 줄어들고, 임대료 감면 혜택이 축소되며, 무엇보다도 공실 위험이 없기 때문에 임대인의 이익이 더 큽니다. 이는 임대인이 잃을 것이 훨씬 더 많다는 뜻이며, 임차인 중개인이 적절히 협상할 경우 임차인은 이 사실을 활용하여 훨씬 더 합리적이고 공정한 계약을 이끌어낼 수 있습니다. 일반적인 갱신 옵션의 경제적 구조와 이것이 왜 임차인에게 극히 불리하게 작용하는지에 대한 훌륭한 분석은제 Exis 동료(Tactix)의 블로그를 참고하시기 바랍니다.
“사물은겉보이는 그대로인 경우가 드물다. 첫인상은 많은 사람을 속이기 마련이다….”
— 파이드로스
5. 올바른 시각을 갖추지 못한 것
임차인 우위 시장이라 할지라도, 임차인들은 여러 가지 이유로 자신의 부동산 상황에 대해 무력감을 느끼기 일쑤입니다. 더 나은 임대 조건이나 사업을 영위할 더 좋은 공간을 찾을 희망이 없는, 마치 ‘갇힌’ 임차인처럼 느껴질 수도 있습니다. 하지만 실제로는, 갱신 과정에서 아무리 극복하기 어려워 보이는 상황이라도 99%의 경우 희망이 있습니다. 임차인들은 자신이 생각하는 것보다 훨씬 더 큰 영향력을 가지고 있습니다… 소규모 임차인이라도 말이죠! 갱신이나 이전 과정에서 가져야 할 올바른 마음가짐에 대해 자세히 알아보시려면,이 주제에 관한 저의 이전 블로그 글을 방문해 주세요.
요약하자면, 임차인은 오직 임차인만을 대리하는 전문 업체 소속의 노련한 임차인 대리 중개인과 협력함으로써 이러한 흔한 실수들을 비롯해 그 밖의 문제들을 모두 피할 수 있습니다. 임차인 대리 중개인은 이해관계의 충돌 없이 시장을 대리하고 조언하는 동시에, 임차인의 구체적인 상황에 맞춰 적절한 시기와 시장 대응 전략을 제시해 줄 수 있습니다.