Die 5 häufigsten Fehler, die Mieter bei der Verlängerung ihres Mietvertrags machen
Von: Darius Green
Seien wir ehrlich: Niemand von uns weiß alles über jedes Thema – nicht einmal die Experten. Das Leben ist eine Reise des Lernens. Eines der schönen Dinge am Leben ist, dass wir nicht alle unsere Lektionen in der „Schule des Lebens“ lernen müssen. Ich liebe es, aus den Fehlern anderer zu lernen, damit ich nicht denselben Fehler mache. In diesem Sinne ist hier mein Geschenk an alle, die in Zukunft einen Mietvertrag verlängern müssen: Im Folgenden sind die fünf häufigsten Fehler aufgeführt, die Mieter bei der Verlängerung ihres Mietvertrags machen:
(In keiner bestimmten Reihenfolge nach Wichtigkeit oder Häufigkeit aufgeführt)
1. Zu späte Einleitung des Verfahrens
Die Zeit kann bei Verhandlungen sowohl zum Freund als auch zum Feind eines Mieters werden. Bei Mietvertragsverlängerungen verringert sich die Verhandlungsmacht des Mieters drastisch, wenn er zu lange wartet, bevor er sich nach Alternativen auf dem Markt umsieht, da der Vermieter weiß, dass es höchst unwahrscheinlich ist, dass der Mieter vor Ablauf des Mietvertrags genügend Zeit für einen Umzug hat. Das bedeutet, dass der Mieter, selbst wenn er letztendlich umzieht, entweder hohe Nachmietgebühren zahlen muss oder eine kurzfristige Verlängerung mit einem widerstrebenden Vermieter aushandeln muss, der weiß, dass er gehen wird (d. h.viel Glück).
Einige Faustregeln: Je größer die Mietfläche eines Mieters ist, desto früher sollte der Prozess beginnen (in manchen Fällen bereits 2–3 Jahre oder mehr vor Ablauf des Mietvertrags); in der Regel geht ein guter Mietmakler so vor, als würde der Mieter umziehen, auch wenn dies nicht das Ziel ist. Das bedeutet, dass die Konditionen mit dem Vermieter weitgehend ausgehandelt und/oder Umzugsalternativen mindestens 6–9 Monate vor Ablauf des Mietvertrags geprüft sein sollten; dies lässt Zeit für Mietvertragsverhandlungen, Bauzeichnungen, Genehmigungen, den Ausbau der Mietereinrichtung und den Einzug. Ein frühzeitiger Beginn des Prozesses lässt Spielraum für unvorhergesehene Ereignisse und längere Verhandlungen, die manchmal notwendig sind, um die gewünschten Ziele des Mieters zu erreichen.
Weitere Fragen, die Mieter gemeinsam mit ihrem Makler prüfen sollten, sind, ob es Anzeichen in der Zielmarkt- oder Teilmarktsituation gibt, die auf eine nachlassende Nachfrage nach Flächen hindeuten, und falls ja – ob es entsprechende Hinweise darauf gibt, dass die Marktzugeständnisse an Mieter zunehmen. Sollte eine oder beide Fragen mit „Ja“ beantwortet werden, ist es wahrscheinlich an der Zeit, mit der strategischen Planung und der Marktbearbeitung zu beginnen.
2. Keine Interaktion mit dem Markt
Selbst wenn der Mieter sich auf dem Markt oder im Immobilienbereich allgemein gut auskennt oder vielleicht im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit (beispielsweise als Anwaltskanzlei) am Rande mit gewerblichen Immobilien zu tun hat, ist es niemals ratsam, Verhandlungen ohne Hintergrundwissen zu führen.
Vermieter wissen, dass Mieter ihre Verträge im Durchschnitt zu 70 % verlängern. Vermieter wissen auch, dass Vertragsverlängerungen für sie in der Regel rentabler sind, da sie in der Regel weniger Investitionen erfordern und es zu keiner längeren Unterbrechung des Cashflows aus den Mieteinnahmen kommt (siehe Punkt 4 unten für weitere Informationen zur Wirtschaftlichkeit von Vertragsverlängerungen). Damit der Mieter ein wirklich faires Angebot erhält (und nicht nur ein „marktübliches Angebot“) und seine Verhandlungsmacht wirklich versteht, muss er sich ernsthaft mit dem Markt auseinandersetzen und dem Vermieter klar machen, dass er als Mieter die spezifische Wirtschaftlichkeit von Vertragsverlängerungen versteht und eine Win-Win-Situation anstrebt, wenn er im Gebäude des Vermieters bleiben will. Der durch diese Verlustangst des Vermieters geschaffene Druck wird ihn mit der richtigen Einstellung in die Verhandlungen führen, um ein für beide Seiten faires Ergebnis zu erzielen.
„Wer sich selbst vertritt, hat einenNarren als Mandanten.“
– Abraham Lincoln
3. Kein Makler für Mieter
Selbst ein durchschnittlicher Makler für Mietwohnungen kennt sich auf dem Markt besser aus als der typische Mieter und kann dem Mieter einen Mehrwert bieten, der die Maklerprovision bei weitem übersteigt. Warum nehmen Mieter keine Makler in Anspruch? Dafür gibt es wahrscheinlich unzählige Gründe, doch der häufigste, den ich höre, sind die vermeintlichen Kosten; ich sage „vermeintlichen Kosten“, weil die Vorstellung, durch den Verzicht auf einen Makler Geld zu sparen, ein Trugschluss ist.
Vermieter kalkulieren alle Provisionen für Immobilienverwalter und Makler in die Mietpreise ein, und sie haben kein Problem damit, diese Gebühren zu zahlen, da dies tatsächlich den langfristigen Kapitalwert des Gebäudes erhöht – woraus sich der Gewinn des Vermieters ableitet – und nicht den jährlichen Cashflow. Wenn der Mieter keinen Makler in Anspruch nimmt, verschwinden diese Gebühren oder der Großteil davon nicht, sondern werden weiterhin an interne undexterneStellen gezahlt, und die tatsächlichen Einsparungen des Mieters sind im Vergleich zu dem, was er durch die Beauftragung eines Mietermaklers hätte sparen können, gleich null oder nur geringfügig.
Lassen Sie uns einen Schritt zurücktreten und die Sache nüchtern aus einer anderen Perspektive betrachten. Vermieter sind darauf aus, mit Immobilien Geld zu verdienen, und sie bezahlen für die Vertretung bei ihren Vertragsverlängerungsverhandlungen. Die meisten Mieter sind nicht im Immobiliengeschäft tätig.
Mieter benötigen bei einer Vertragsverlängerung eine Mietervertreterin oder einen Mietervertreterstärkerals Vermieter.
Selbst wenn der Mieter ein gutes Verhältnis zum Vermieter hat, gilt die Treuepflicht des Vermieters gegenüber seinen Partnern und/oder Investoren. Es gehört zwar zu seinem Geschäft, freundlich zu sein und guten Kundenservice zu bieten, aber er wird einem Mieter bei der Vertragsverlängerung nicht einfach einen echten Preisnachlass gewähren, nur weil er dessen „Freund“ oder „Kunde“ ist. Anwaltskanzleien und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften neigen manchmal zu dieser fehlerhaften Denkweise, und ich glaube, dass einige Vermieter diese Taktik anwenden, um ein Gefühl der Loyalität zu erzeugen und möglicherweise den Makler des Mieters aus dem Geschäft zu drängen, um eine vorteilhaftere Verhandlungsposition gegenüber ihrem Mieter-„Freund“ oder Kunden zu erlangen. Dies könnte auch sicherstellen, dass der Mieter nicht entdeckt, dass das derzeitige Gebäude möglicherweise nicht optimal für ihn geeignet ist.
Echte Verhandlungsmacht hilft einem Mieter stets dabei, den tatsächlichen „Marktpreis“ zu ermitteln – und nicht die Tatsache, dass der Mieter vielleicht eine mietfreie Zeit, eine geringe Mieterhöhung oder eine Mietminderung ausgehandelt hat, während er in einem Vakuum verhandelt oder sich bei der Bestimmung des Marktpreises auf veröffentlichte Marktdaten stützt.
4. Unnötige Ausübung eines Verlängerungsrechts
Typische Formulierungen zu Verlängerungsrechten in Mietverträgen sehen vor, dass der Verlängerungssatz 95 % der zum Zeitpunkt der Ausübung der Verlängerungsoption geltenden „Marktmiete“ beträgt. Klingt großartig, oder? Falsch! Kurz gesagt: Wie bereits in Fehler Nr. 2 oben angedeutet, sind die Gewinne des Vermieters bei Vertragsverlängerungen höher, da die Kosten für Mieterausbauten geringer sind, weniger Mietnachlässe gewährt werden und – was am wichtigsten ist – kein Leerstand entsteht. Das bedeutet, dass Vermieter viel mehr zu verlieren haben, und der Mieter kann diese Tatsache nutzen, um eine viel vernünftigere und gerechtere Vereinbarung zu erzielen, wenn der Makler des Mieters dies richtig verhandelt. Eine hervorragende Aufschlüsselung der typischen wirtschaftlichen Aspekte von Verlängerungsoptionen und der Gründe, warum diese den Mietern in hohem Maße zum Nachteil gereichen, finden Sie imBlog meines Exis-Kollegen (Tactix).
„Die Dinge sind nicht immer so, wie sie scheinen; der erste Eindruck täuschtviele…“
— Phaidros
5. Die richtige Perspektive fehlt
Allzu oft fühlen sich Mieter – selbst in einem Mietermarkt – aus den unterschiedlichsten Gründen in ihrer individuellen Immobiliensituation machtlos. Sie empfinden sich vielleicht als „gefangene“ Mieter ohne Hoffnung auf einen besseren Mietvertrag oder bessere Räumlichkeiten für ihre Geschäftstätigkeit. In Wirklichkeit gibt es in 99 % der Fälle Hoffnung, egal wie unüberwindbar eine Situation bei der Vertragsverlängerung auch erscheinen mag. Mieter haben mehr Macht, als ihnen bewusst ist … selbst kleinere Mieter! Einen detaillierten Einblick in die richtige Einstellung bei einer Vertragsverlängerung oder einem Umzugfinden Sie in meinem früheren Blogbeitrag zu diesem Thema.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Mieter all diese häufigen Fehler und vieles mehr vermeiden können, indem sie mit einem sachkundigen Makler für Mietervertretung zusammenarbeiten, der bei einem Unternehmen tätig ist, das ausschließlich die Interessen der Mieter vertritt. Makler für Mietervertretung können sie hinsichtlich des richtigen Zeitpunkts beraten und ihnen zeigen, wie sie in ihrer spezifischen Situation strategisch auf dem Markt agieren können, während sie sie auf der anderen Seite auf der Marktseite vertreten und beraten, ohne dass dabei Interessenkonflikte entstehen.