營運支出與您的租約——最大化節省成本的黃金機會（第二部分）
作者：達里厄斯·格林
這是關於租賃協商中「營運費用」的兩篇系列文章之第二篇。在系列文章的第一篇中，我們探討了「營運費用」的定義，並列舉了若干應從租賃營運費用定義中排除的項目。
既然您已了解在商業租約中協商營運費用定義的重要性，讓我們進一步探討如何將這些營運費用具體納入租約條款中。
結構
在商業租賃中，營運成本租賃結構主要分為三種類型：
- 工業三網（NNN）——租戶須負責所有所需的建築服務，並直接與供應商簽訂合約。理論上，房東不應有任何建築營運成本轉嫁給租戶；然而，在工業園區中，許多工業三網租約涉及公共區域，這些區域會產生營運成本，且必須連同業主委員會費用一併維護。 因此，即使在工業租賃中，仔細協商公共區域維護（“CAM”）及營運成本條款仍至關重要。
- 全包式總租金 – 在真正的全包式總租金租約中，房東會直接與所有提供大樓服務的供應商簽訂合約並支付費用，並將這些成本（按各租戶應佔比例分攤）納入向租戶收取的基本租金中，不會向租戶另行收取任何費用（例如營運成本上調）。由於房東承擔了大樓營運及維護成本上漲的所有風險，因此真正的全包式總租金租約實屬罕見。
- 修訂總額制 – 房東將「營運成本」轉嫁給租戶，以報銷房東直接與供應商簽約並支付的建築物服務費用。通常，租戶除基本租金外，還會另行收到其應分攤之建築物營運成本的帳單。修訂總額制租約主要分為幾種類型：基準年制、費用封頂制、約定基本金額制，以及辦公室三淨制。
「基準年度租約」為租戶確立了營運費用的基準線。房東與租戶同意，根據租約定義的「基準年度」內之總營運費用，將作為房東應承擔之基準值或分攤額。通常而言，此基準年度為租期內的第一个日曆年，但亦可定義為其他年度期間。 若後續比較年度的營運費用超過基準年度的費用，承租人須按比例分攤超出部分的費用。承租人的比例分攤額，係以其租賃物之可出租面積除以該大樓／專案之總可出租面積。除前述的全服務租約外，此通常是辦公室租賃中對承租人最有利的結構。
「總額調整」概念
大樓的營運開支會因空置率而波動，而空置率在租期內會不時變化，特別是當租戶所在的大樓空置率較高時。為保護租戶免受營運開支劇烈波動的影響，總額調整條款允許業主以公平的方式預估成本，假設大樓始終處於滿租狀態（通常視市場情況而定，以 95% 至 100% 的入住率為準）。 此舉能為租戶提供成本確定性；當在租戶的基準年度內將可變費用進行總額調整後，即可防止房東在後續年度大樓滿租時，再追加更多可變營運費用。此概念同樣適用於費用停止條款、約定基準金額，或辦公室 NNN 租約。
「費用上限租約」為租戶設定了一筆固定金額，代表房東應分擔的營運費用。此金額以每可出租平方英尺的美元數額表示，並用以抵銷該年度的實際建築成本。若實際營運成本扣除費用上限金額後仍有超支，租戶須按比例分擔該超支部分。
「約定基本金額租約」與「費用上限租約」非常相似，主要區別在於約定基本金額是以整數金額表示，而非以每可租用平方英尺的美元金額計算，因此不會產生因四捨五入而引發的問題。
辦公室「三項淨額」（NNN）租約允許房東簽訂合約並支付大樓服務費用（有別於工業用 NNN 租約），隨後將這些成本轉嫁給租戶以求補償，且自租約生效之日起，租戶無需承擔任何費用抵銷。對租戶而言，不幸的是，這種結構在整個市場上正日益受到辦公室房東的青睞。
累計上限與複利上限
在辦公大樓中，房地產稅、保險費、除雪費用（如適用）及水電費等屬於不可控支出；其餘項目則屬可控支出。具備議價優勢的租戶應就年度上限進行協商，以確保可控成本不會逐年失控，並要求業主對其營運支出負責。
業界在租金上限的適用方式上存在諸多不一致之處，而這些不一致通常源於房東所擬訂的租約中用語不當。無論何種類型的租金上限，皆可依據其計算基準——是基於前一年度，抑或以租約首年為基準（基準金額）——加以區分。一般而言，租金上限主要分為兩種類型：累積式與複合式。
累積上限在計算時，總是會以最初的基準期間為依據，並以此期間的累積值進行乘法運算。以下是一個為期 4 年、上限為 4% 的累積上限計算公式範例：
第 1 年：基本金額
第 2 年：基本金額 × [1 + 4%]
第3年：基準金額 × [1 + (4% + 4%)]
第4年：基準金額 × [1 + (4% + 4% + 4%)]
複合上限在計算次年上限時，會以前一年的數值為基準進行乘法運算（若是以基礎金額為計算依據，則必須在租約中明確載明）。以下為複合上限計算（以去年為基準）的公式範例，假設利率為 4%，計算期間為 4 年：
第 1 年：基本金額
第 2 年：基本金額 × [1 + 4%]
第 3 年：「較低者」× [1+4%]
第4年：「較低者」× [1+4%]
（「較低者」指上年度實際費用與費用上限金額兩者中的較低者）
與前一年相比，複合上限的優勢在於：若開支未增加，或增加幅度低於上限，租戶便能節省開支。
無論協商出的上限為何，我們強烈建議在租約條款中納入使用假設數字的範例，以避免日後援引時產生任何混淆或誤解。
以下是計算營運費用的主要結構條款；這些條款至關重要，因為它們決定了租賃期內租戶營運費用的計算公式。切勿低估與某些業主就結構條款協商以爭取最佳條件的難度；一位優秀的租戶專屬仲介能協助您達成最佳成果。
了解營運費用的定義及其在租約中的結構安排至關重要；既然您已掌握相關知識，並與團隊協商出適當條款，那麼該如何落實並執行租約中的這項內容呢？
實施／執行
審計權限
如果租戶在租期內無法要求房東遵守租約條款，那麼即使談成了一份條款優越、且對租戶有利的營運費用條款的租約，又有何益處？
能夠審計房東的帳簿和紀錄至關重要。根據我們的經驗，每審閱 10 份租約，其中 7 至 8 份存在計費問題；而在這些租約中，又有 2 至 4 份的問題嚴重到足以需要對房東的帳簿和紀錄進行審計。
我再怎麼強調年度初步審查的重要性都不為過，這有助於判斷是否需要進行正式審計，特別是對於大型租戶而言——在租約期間，因房東疏失而實際節省的費用可能高達六位數甚至七位數，其重要性遠遠超過您在租約談判中可能過度關注的那額外一個月的減免租金。
總而言之，讓我們快速回顧一下：撇除基本租金及房東給予租戶的其他明確財務優惠不談，營運費用結構、相關定義及其執行方式，對租戶造成的財務影響，幾乎遠超過辦公室租約中的任何其他條款。若租戶未能透過協商並行使權利，進行年度初步審查以判定是否需要進行全面審計，便很可能是在白白浪費金錢，並/或白白浪費了當初為爭取最佳營運費用條款而付出心血的團隊所投入的成本、時間與精力。
如需進一步了解如何免費申請租約初步審查，以判斷是否需要進行審計，請直接聯繫達里厄斯，或聯絡我們的 任何一位商用 不動產租 戶代表專家。
– 亦刊載於Exis–