賃貸可能面積の計算方法

「利用可能面積」と「賃貸可能面積」を正しく見極めることが、優れた商業用賃貸借契約と最悪の契約を分ける鍵となります。その違いを理解していても、面積の計算を誤れば、不利な条件の契約を結んでしまう可能性があります。

これを避けるためには、計算方法を理解し、偏りのない第三者の専門家の協力を得る必要があります。専門家は、些細な計算ミスが発生していないことを確実に確認してくれます。

家主は多くの場合、面積に基づいて家賃を請求するため、わずかな計算ミスでも、結果として支払うべき金額が大幅に増えてしまうことがあります。

まず、「利用可能面積」と「賃貸可能面積」の計算方法の違いを理解する必要があります。

利用可能面積とは、日常業務を行うために使用するスペースを指します。オフィススペース、キッチン・休憩室、さらにはスイート内の専用トイレなども、すべて利用可能面積に含まれます。

賃貸可能面積には、利用可能面積に加え、建物の共用部分（廊下、ロビー、共用トイレなど）が含まれます。賃貸可能面積1平方フィートあたりの料金には、ご契約面積に応じた按分計算が含まれています。

家主は、稼働率（別名：共用面積率または加算率）に基づいて賃貸可能面積を算出します。この数値は、建物内の共用面積の割合に基づいて算出されます。

搭乗率を求めるには、次の基本式を使います：

賃貸可能面積 ÷ 有効面積 = 稼働率

ある建物の総床面積が10万平方フィートだとします。そのうち8万5000平方フィートが有効面積だとすると、その建物の共用部分は1万5000平方フィートになります。したがって、計算式は次のようになります：

100,000 ÷ 85,000 = 1.15

稼働率がわかったら、次は自分が貢献する賃貸可能面積を算出します。その計算式は次のようになります：

テナントの有効面積 × 稼働率＝テナントの賃貸可能面積

この計算式さえ知っていれば、どのオフィススペースが最もお得かを判断できます。

利用可能面積が5,000平方フィートのオフィスを2つに絞り込んだと仮定しましょう。それぞれのスペースの月額賃料は同じですが、一方のオフィスの稼働率は1.15、もう一方は1.25です。この式を用いると、次のようになります：

5,000 × 1.15 = 5,750

5,000 × 1.25 = 6,250

最初の建物では、5,750平方フィートのスペース分の賃料しか請求されません。しかし、2番目の建物では6,250平方フィートの賃料が請求されます。結局のところ、最初の建物の方が費用を抑えることができます。

正確な試算を行うことで、リース期間全体を通じて、貴社は数千ドルのコスト削減が可能になるかもしれません。とはいえ、必ずしも狭いスペースを選ぶべきとは限りません。場合によっては、より高額な選択肢の方が設備が充実しており、その分のお金を払う価値があるかもしれません。

いずれにせよ、自社にとって最善の判断を下すためには、これらの計算を理解しておく必要があります。

商業用不動産の取引において、何かお手伝いできることはございませんか？当社の献身的なチームが、あらゆる段階において喜んでサポートいたします。ぜひ本日、キーザーまでご連絡いただき、ご要望についてご相談ください。